L’argomento dell’IMU sulla prima casa continua a sollevare numerosi interrogativi tra i cittadini italiani, soprattutto in vista delle possibili novità legislative e degli aggiornamenti delle aliquote applicate dai singoli Comuni. Per il 2025 il tema resta particolarmente sentito, dato che ogni modifica all’imposta municipale unica può incidere concretamente sul bilancio familiare e sulle scelte relative alla propria abitazione principale.
La normativa attuale: chi paga e chi è esente
Attualmente, l’IMU sulla prima casa non è dovuta nella maggioranza dei casi: il presupposto fondamentale per l’esenzione è che l’immobile sia adibito ad abitazione principale e sia classificato in una delle ordinarie categorie catastali. Per abitazione principale, si intende quella nella quale il proprietario e il suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente. Il requisito della residenza anagrafica e della dimora abituale è imprescindibile per evitare il pagamento dell’imposta. Se anche uno solo di questi requisiti viene a mancare, l’immobile può essere assoggettato a IMU, anche nel caso in cui sia la “prima casa” di proprietà.
Vi sono tuttavia delle eccezioni significative. Pagano l’IMU anche sulla prima casa i proprietari di immobili classificati come:
- Categoria catastale A/1 (abitazioni signorili)
- Categoria A/8 (ville di pregio)
- Categoria A/9 (castelli, palazzi storici o di alto valore artistico)
Queste categorie, denominate “abitazioni di lusso”, sono sempre soggette a IMU anche quando rappresentano l’immobile principale del proprietario. L’imposta si applica secondo una specifica aliquota base dello 0,4%, anche se i singoli Comuni possono aumentare o diminuire la percentuale entro alcuni limiti fissati dalla legge.
I casi particolari: residenza, famiglia e proprietà congiunta
Un aspetto spesso fonte di dubbi riguarda la residenza e la struttura familiare. Dal 2025 il legislatore ha ribadito che il requisito della residenza deve coinvolgere non solo il proprietario ma anche l’intero nucleo familiare. Se la coppia è separata o i coniugi hanno residenze diverse in immobili di proprietà, ciascuno perde l’esenzione IMU sull’immobile dove non ha la residenza e la dimora abituale. Tale interpretazione incide in maniera rilevante soprattutto tra i nuovi nuclei familiari e le famiglie divise su più abitazioni.
Sono inoltre state definite con maggiore precisione le conseguenze dei trasferimenti di residenza per brevi periodi: se il trasferimento comporta la mancata coincidenza tra residenza anagrafica e dimora abituale nell’immobile, l’esenzione può venire meno anche temporaneamente. Nelle successioni, inoltre, l’erede che abita stabilmente l’immobile può continuare a beneficiare dell’esenzione IMU, mentre gli altri eredi comproprietari sono tenuti al versamento della loro quota d’imposta.
Novità legislative e modifiche alle aliquote nel 2025
La legge di bilancio 2025 ha introdotto novità sull’IMU con l’obiettivo di maggiore trasparenza e uniformità: il numero di aliquote possibili è stato ridotto notevolmente, passando dalle oltre 250.000 aliquote comunali precedenti a 128 aliquote predefinite a livello nazionale. Questa riforma punta a semplificare la consultazione delle percentuali e ad evitare grandi differenze tra territori diversi. Tuttavia, i Comuni conservano ancora un certo margine di discrezionalità nello stabilire l’aliquota effettiva applicabile alle diverse tipologie di immobili.
Un altro cambiamento riguarda il controllo dei requisiti di esenzione: è prevista una maggiore cooperazione tra Comuni e Agenzia delle Entrate per la verifica delle dichiarazioni presentate dai contribuenti e dei dati anagrafici e catastali. In caso di irregolarità, il contribuente può vedersi recapitare richieste di pagamento retroattivo dell’IMU, con l’aggiunta di interessi e sanzioni.
Scadenze e modalità di versamento
Le scadenze per il pagamento dell’IMU restano fissate al 16 giugno per l’acconto e al 16 dicembre per il saldo. Il versamento deve avvenire tramite modello F24 o bollettino postale, seguendo le istruzioni fornite dal proprio Comune. Il calcolo effettivo dell’importo da pagare si basa sul valore catastale dell’immobile e sull’aliquota deliberata dal Consiglio comunale. È possibile consultare le tabelle aggiornate delle aliquote direttamente presso il sito del Dipartimento delle Finanze o l’Agenzia delle Entrate.
Chi rischia davvero di dover pagare l’IMU sulla prima casa?
Nonostante le voci ricorrenti, la maggior parte dei proprietari di abitazioni principali ordinarie continua a beneficiare dell’esenzione, a meno che non siano venuti meno i requisiti fondamentali. Rischiano invece di dover versare l’IMU:
- I proprietari di abitazioni di lusso (categorie A/1, A/8, A/9) anche se utilizzate come prima casa
- Chi possiede la prima casa ma non vi risiede e non vi dimora abitualmente
- Coloro che hanno trasferito la propria residenza anagrafica
- Nuclei familiari con componenti residenti in immobili diversi: in questo caso solo sull’abitazione dove effettivamente si risiede si beneficia dell’esenzione
- Gli eredi di un immobile che non lo occupano come abitazione principale, anche se la proprietà è in comproprietà
È importante sottolineare che le verifiche ICI-IMU si sono fatte più stringenti e, in caso di mancato rispetto dei requisiti, i Comuni possono avviare le procedure di accertamento anche a distanza di anni dalla presentazione della dichiarazione.
Casi specifici e agevolazioni particolari
Vi sono ulteriori situazioni da considerare. Ad esempio, il legislatore ha confermato le agevolazioni sull’IMU per i contratti di locazione a canone concordato: in questo caso, il proprietario può usufruire di una riduzione dell’aliquota del 25% rispetto a quella ordinaria, purché il contratto rispetti i modelli stabiliti in sede locale dalle associazioni di categoria.
Chi ha acquistato la prima casa da poco deve inoltre prestare attenzione: se non si trasferisce residenza e dimora entro i termini previsti, rischia di perdere il diritto all’esenzione e quindi dover pagare l’IMU anche sulla prima abitazione. Ulteriori eccezioni riguardano i cittadini iscritti all’AIRE (italiani residenti all’estero), in quanto possono usufruire solo di specifiche esenzioni e riduzioni in determinate condizioni.
Anche i fabbricati rurali strumentali adibiti all’attività agricola sono soggetti a una disciplina particolare: l’IMU si applica anche a questi immobili, sebbene siano previste aliquote ridotte o l’esenzione in base alla tipologia e all’uso dichiarato.
Infine, il tributo si applica sempre ai fabbricati non accatastati ad uso abitativo (uffici, negozi, laboratori), ai terreni edificabili e ai fabbricati storici o artistici non utilizzati come abitazione principale.
In questo quadro normativo e procedurale in continua evoluzione, si consiglia sempre di verificare con attenzione le specifiche del proprio Comune e di rivolgersi a un consulente fiscale per i casi complessi. Come riflettono gli ultimi aggiornamenti legislativi, chi rischia davvero di dover versare l’IMU sulla prima casa è chi non rispetta pienamente i requisiti o possiede immobili appartenenti alle categorie catastali di pregio, mentre per la maggior parte delle abitazioni ordinarie usate come residenza e dimora abituale il carico fiscale rimane nullo o agevolato, almeno per ora.
